Оценка на рисковете при сделки с недвижима собственост през опита на една агенция за недвижими имоти и възможности за въздействие за елиминирането им.

Изготвил: Силвия Трифонова Дончева

брокер-консултант

към

Bulgaria Sotheby’s International Realty

Според най-актуалното проучване на Евростат, цитирано от Investor.bg в статия публикувана в сайта им на 10.01.2024г., имотният пазар в България е на трето място по ръст на жилищните цени в Европейския съюз през третото тримесечие на 2023 г. Повишението в цените на жилищата за страната е 10.7 на сто, а в София нарастването възлиза на 8.8%. Това отрежда девета позиция на българската столица в световното проучване, обхванало 107 града по света.
Подобни статии от доверени източници излизащи в публичното пространсво, още повече насърчават хората да използват недвижимите имоти като средство за инвестиране на спестяванията си. Практиката и статистиката показват,че с придобиването на недвижим имот, купувачът генерира допълнителен месечен доход, който е по-висок от държането на пари на лихва в банка имот (в повечето случаи). Именно по тази причина недвижимите имоти са една от най-популярните дългосрочни инвестиции. Според проучване от 2022 г., проведено от Bankrate, 29% от анкетираните биха вложили парите си в инвестиции в недвижими имоти, ако трябва да ги инвестират за 10 години, в сравнение с 26%, които биха ги вложили в акции. Това не е изненадващо, като се има предвид, че недвижимите имоти имат тенденция да имат сходна възвръщаемост на фондовия пазар в дългосрочен план, но в исторически план са по-малко променливи.

Трябва обаче да се отбележи, че както при всяка инвестиция и инвестирането в недвижими имоти носи известен риск. Оценката на рисковете при сделки с недвижима собственост и възможностите за въздействие за елиминирането им е тема от съществено значение, както за хората, които се занимават или планират да сключат сделки с недвижими имоти, така и за самите агенции за недвижими имоти.

Рискът в недвижимите имоти се отнася до потенциалната загуба на инвестицията или на възвръщаемостта на инвестицията в недвижими имоти. Това може да стане поради различни причини, включително намалено търсене на имоти, падане на пазарните цени, промени в законодателството или строителните норми, загуба на наематели или потенциални проблеми със земята или сградата.

Неконтролируеми фактори като икономически рецесии, политическа нестабилност, изменения в икономическата политика, непредвидена конкуренция от други имоти и натиск върху пазарните цени също могат да доведат до загуби. Освен това, инвестирането в недвижими имоти може да бъде свързано с високи разходи за поддръжка, трудности във финансирането и несигурност относно динамиката на пазара.

Въпреки рисковете, инвестирането в недвижими имоти може да донесе добра възвръщаемост. Ако се избират подходящщи имоти, на актуални локации и на приемливи за пазара цени, същите могат да носят стабилни дългосрочни доходи. Това обаче изисква отлично познаване на пазара, грижливо планиране и диверсификация на портфолиото. Агенциите за недвижими имоти могат да предложат различни стратегии и решения, които биха могли да помогнат за намаляване на рисковете при този тип сделки. Това може да включва преговори с противоположната страна по покупко-продажбата, изготвяне на специфични клаузи в договорите, съдействие при сключване на застраховка или привличане на специализирани експерти за допълнителна проверка и оценка на определени аспекти по сделката.

По-долу ще разгледаме най-честите рискове, при сделки с недвижими имоти от експертизата на посредническата агенция и възможностите за избягването им.

Идикативно рисковете са разделени в три групи, които са взаимосвързани - общи пазарни рискове, рискове при покупка на инвестиционен имот с цел отдаване под наем и рискове при покупка на имот в строеж.

Общи пазарни рискове

Пазарен риск - цената на недвижимите имоти може да падне, като резултат на финансови кризи или икономически спадове. Всички пазари имат своите възходи и падения, включително и пазара на недвижими имоти. Въпреки че недвижимите имоти са склонни да поскъпват с течение на времето, те могат и да се обезценяват понякога. Инвеститорите в недвижими имоти, които не разбират това, са по-склонни да се изложат на твърде голям риск.

За съжаление няма как да бъдат елиминирате тези рискови фактори и да се предвидят пазарните промени или спадове. Вместо това пазарът трябва да се следи внимателно и да се внимава купувачът да не поема повече риск, отколкото може да си позволи.

Финансов риск - покупката на имот изисква значителна сума пари, а понякога и изплащане на ипотечен кредит. Ако купувачът бъде възпрепятстван да плаща ипотеката или други разноски по имота, съществува риск да го загуби и да се изправи пред финансови затруднения. Тук съществуват множество рискове, но най-популярният от тях е лихвеният риск. Колкото по-високи стават лихвите по кредитите, толкова повече се намалява реалната доходност от имота. Разбира се ръстът на лихвите може да се компенсира от ръста в цените, но и това невинаги е сигурно. Възможно е (и дори сме били свидетели) едновременно с ръстта на лихвите, цените на имотите да падат.

За намаляване на финансовия риск може да се ползват следните инструменти:

Да се вземат няколко оферти за ипотечно кредитиране и да се избере най-доброто предложение от тях;
Да се договори фиксиран лихвен процент. Към настоящия момент лихвените проценти са ниски и е препоръчително да се избере фиксиран лихвен процент. Може би офертата няма да важи за целия ипотечен период, но е желателно да е поне за първите 5-10 години. Дори фиксираният лихвен процент да е малко по-висок, ако разликата е под 0.50%, той представлява един вид застраховка срещу евентуален рязък скок на лихвите в бъдеще. При плаващ лихвен процент и двойно увеличение на лихвите точно след вземене на ипотечния кредит, месечната вноска може да нарасне с 50%.
Да не се ползва по-голямо финансиране, отколкото кредитополучателят може да си позволи. Едно от най-простите правила гласи, че максимумът, който трябв да се плаща за ипотечен кредит, не бива да надхвърля 50% от нетните месечни приходи на едно домакинство. Важно допълнително условие е, че кредитополучателят не трябва да има други кредити.
По-голяма първоначална вноска. Колкото по-голяма е първоначалната вноска, толкова по-големи са шансовете за по-изгоден лихвен процент и по-кратък срок за погасяване на ипотеката;
По-кратък срок за изплащане на ипотека. Колкото по-дълъг е срокът, толкова повече ще се плати под формата на лихви. Желателно е задълженията да се погасявт колкото може по-рано. Трябва да се вземе предвид, че след като ипотеченият кредит стартира, е много по-трудно да се удължи неговия срок, отколкото да се ускори погасяването му (и съответно да се намали срока). Кредитополучателят може по всяко време да прави частични предсрочни погасявания, ако прецени, че това е по силите му.
Да се поддържа буфер за спешни случаи. Кредитополучателят винаги трябва да има налични пари за непредвидени ситуации, като те трябва да се равняват на няколко месечни заплати (поне 6). Тези финансови средства да бъдат използвани, в случай че остане без работа или се появи сериозно заболяване – фактори, които биха повлияли негативно на доходите. Когато се ползва ипотечен кредит, клиентът трябва да е уверен, че ще може да погасява месечните си вноски в продължение на няколко месеца, дори когато има временни финансови затруднения.

Ликвидностни рискове - както всеки един продукт, така и недвижимите имоти имат ликвидност. Ликвидността е колко бързо можеш да се освободиш от актива чрез продажба. Понякога продажбата на инвестиционен имот може да отнеме време и да бъде трудна, особено ако пазарните условия не са благоприятни или ако имотът не е привлекателен за потенциалните купувачи. Това може да представлява проблем, особено ако собственикът се нуждае от бърз достъп до пари.

За да се избегне рискът от ниска ликвидност на даден имот трябва да се направи подробен анализ на показателя за доходността му още преди самата покупка. Колкото един имот е по-доходоносен, толкова е по-голяма ликвидността му.

Риск от местоположението - доколко е успешна покупката на недвижим имот зависи до голяма степен от местоположението. Най-популярният израз при инвестиции в надвими имоти е „Location, location, location.” Районът, в който се прави покупка е особено важен. От него зависи с какъв тип наематели ще се работи, средните наемни цени и потенциала за поскъпване на имота. Например район с развиваща се инфраструктура може да привлече нови живущи, да увеличи търсенето на жилища, което да доведе до поскъпването им. От друга страна район, в който има високи нива на застрояване/предлагане, лоша инфраструктура, липса на училища и детски градини, може да има по-малко търсене и в резултат на това недвижимите имоти там да се обезценят или да поддържат ниски пазарни граници.

Преди да се избере район за покупка на недвижим имот, той трябва да се проучи задълбочено и да бъде рагледано развитието му в годините. Трябва да се вземе предвид, че възходът му в минали времеви параметри не гарнтира бъдещи резултати.

Инфраструктурни рискове - някои недвижими имоти могат да бъдат засегнати от неблагоприятни инфраструктурни условия, като например природни бедствия, наводнения или инфраструктурни проекти. Това може да намали стойността или ползваемостта на имота.

За избягване на подобни рискове, застаховката е задължителна.

Рискове при покупка на инвестиционен имот с цел отдаване под наем:

Законодателен риск - недвижимите имоти са стриктно регулирани от местните власти, което означава, че инвеститорите в недвижими имоти трябва да се съобразяват с различни законодателни инвестиционни рискове. Ето няколко примера:

Забавянето на получаването на разрешителни за строеж може да възпрепятства строителството и да забави колко скоро една инвестиция в недвижим имот започва да генерира приходи от наем;
Промените в разпоредбите за отдаване на недвижими имоти могат да повлияят на това дали определени типове имоти могат да се реализират в различни платформи. Например, нова забрана за краткосрочни наеми може да наложи да се преосмисли стратегията за инвестиране в недвижими имоти на Airbnb;
Приемане на закон за контрол на наемите може да навреди на способността на наемодателите да увеличават наема от година на година, за да увеличат печалбите или да са в крак с нарастващите разходи за имотите им;
Увеличаването на ставките на данъка върху недвижимото имущество може да намали маржове на печалба на наемодателите и да редуцира очаквания паричен поток;
Промени в законите за наемателите могат да ограничат възможността на наемодателите да се освобождават своевременно от нелоялни наематели.

Риск от отрицателен паричен поток - паричният поток е месечният доход от наем, оставащ след като всички месечни разходи по имота за собственост (напр. плащания по ипотека, данъци върху собствеността, поддръжка и застраховка на дома) са платени. Ако е налице отрицателен паричен поток, това означава, че влизащите пари са по-малко от парите, които излизат. Например, ако месечният доход от наем е 1000 лв., месечни разходи за собственост са 1100 лв, месечният паричен поток ще излезе на отрицателни 100 лв. С други думи, ще се губят пари всеки месец. Възможни причини за отрицателен паричен поток могат да бъдат ниски наемни цени или скъпа поддръжка и ремонт.

За да се намали този риск, преди да се инвестира в имот е важно да се изчисли прогнозния паричен поток с голяма граница на грешка. По този начин е по-вероятно инвестицията да доведе до положителен (вместо отрицателен) паричен поток.

Риск от незаетост -имотите под наем не генерират приходи, освен ако нямат наематели. Нереализираният имот е пасив, а не актив и струва пари на собственика. Колкото по-дълго остане празен, толкова повече загуби носи. Продължителната вакантност на имота е често срещан риск, който може да навреди на прогнозираната възращаемост.

Риск от нелоялни наематели - за съжаление, винаги има риск от лош наемател. Това е някой, който:

плаща наем със закъснение (или изобщо не плаща);
поврежда повереното имущество;
има необявен съквартирант или домашен любимец;
не съобщава за проблеми с поддръжката, докато не стане твърде късно;
нарушава договора за наем по някакъв друг начин.

Всяко от гореизброените може да доведе до по-нисък доход от наем и по-висока поддръжка.

За да се реализира по-успешно даден имот и да се намали рискът от незаетост и некоректна експлоатация биха могли да се предприемат следните действия:

да се намали наема;
да се изградят дългорочни лоялни отношения с наемателите, за да останат по-дълго;
да започнат да се търсят нови наематели веднага щом настоящите дадат предизвестие за напускане;
да има натрупани парични резерви, за освежителен ремонт и за покриване на незаетите месеци при необходимост.

В допълнение на гореизложеното нека разгледаме и рисковете при покупката на жилищен имот в строеж:

Забавяне на завършването на строителството: Строителството на нови жилищни сгради може да се забави поради различни фактори като липса на материали, финансови трудности или незавършени процедури за получаване на разрешителни. Това може да доведе до забавяне на получаването на ключа за имота и да причини неудобства за купувача.
Възможни промени в плана на сградата: Има вероятност планът на сградата да се промени по време на строителството, като може да бъде добавено или премахнато пространство или да се променят детайли в крайния облик на сградата. Това може да доведе до отклонения от очакванията на купувача.
Риск от непредвидени проблеми в строителството: В процеса на строителство могат да се появят неочаквании проблеми като дефекти в качеството на строителните материали, недостатъци в изпълнението на работата от строителната фирма и др. Тези проблеми могат да се отразят на крайната стойност и качество на имота.
Финансови рискове: Купувачът може да се изложи на финансов риск, ако строителната фирма стане нефинансируема или декларира несъстоятелност. Това може да доведе до загуба на паричния депозит или затруднение с получаването на пълната стойност на имота.
Липса на фиксиран период за завършване: При покупка на имот в строеж, не се гарантира конкретен срок за завършване на строителството. Това може да доведе до несигурност и затруднява планирането на преместването и финансиите на купувача.
Възможност за индексация: В процеса на строеж да се промени цената на имота.

Въпреки изброените рискове при покупката на имот в строеж, тя може да бъде изгодна в много отношения. Важно е купувачът да бъде информиран за възможните рискове и консултантът му да е направил всички необходими проверки както на строителната, така и на инвестиционната компания стояща зад обекта.

Това са само някои от рисковете, свързани със сделките с недвижими имоти. Въпреки това, с правилно проучване, подготовка и планиране, много от тези рискове могат да бъдат предвидени и минимализирани. Във всички случаи ангажирането на професионална посредническа агенция и/или опитен брокер- консултант значително намалява рисковете при покупко-продажбата на недвижими имоти и може да бъде от полза по ред причини:

Експертиза и знания - професионалната посредническа агенция и доказаният брокер- консултант разполагат със специализирани знания и експертиза в сферата на недвижимите имоти. Те извършват компетентна пазарна оценка на стойността и състоянието на имота.

Това намалява риска от продажба на по-ниска от пазарната цена, съответно намалява риска от дълго престояване на имота на пазара поради завишена/неактуална пазарна цена.

Правна и юридическа помощ - рисковете, свързани със сделките с недвижими имоти, са много разнообразни и могат да включват правни проблеми, финансови тежести, липса на документи за собственост и други, които да доведат до правни спорове или загуби на права върху имота. Посредническите агенции и техните утвърдени брокери-консултанти могат да помогнат като оценят или определят потенциалните рискове, свързани с определена сделка с недвижима собственост. Това включва проверка на документите за собственост, проучване на историята на имота и самата сделка, проверка на легитимността на имота и спазването на всички законови изисквания.

Намаляване на риска от измама и неправомерно предобиване на имот.

Разходи и време -ползвайки услугите на посредническа агенция или опитен брокер- консултант се спестява много време и немалко усилия за намиране на подходящ имот или купувач. Посредникът извършва предварителен анализ на пазара и предоставя само най-подходящите възможности, спестявайки време от разговори дискутиращи подвеждащи предложения и обикаляне на неподходящи имоти.

Намаляване на риска от загуба на време и енергия.

Липса на умения за преговори - агентите на недвижимите имоти са обучени да водят преговори и умело защитават интереса на клиентите си пред ответната страна. Те успешно договарят най-добрите условия за хората, които представляват и дават максимума от себе си, за да споразумеят най-добрата сделка за своите клиенти.

Намляване на риска от нереализация на сделката поради непълноценна и деградивна комуникация.

Колегиалност в бранша - агенциите и брокерите имат мрежа от контакти в сферата на недвижимите имоти, които в много случаи са от ключова важност за клиентите им. Те могат да препоръчат доказани професионалисти като адвокати, оценители или строителни експерти, които да съдействат за безпроблемното протичане на сделката. Намаляване на риска от работа с некомпетентни специалисти в областта си.

С оглед на гореизложеното, изборът на утвърдена и надеждна посредническа агенция и/или доказан брокер-консултант е първата стъпка, която да бъде предприета за значителното намаляване на риска при сделки с недвижима собственост.

В крайна сметка няма такова нещо като инвестиция в недвижими имоти с нулев риск, но има начини да се минимизира риска. Както вече казахме, може да бъде извършена надлежна проверка на пазара, на предлаганите имоти и потенциалните наематели, за да бъде избегнат прекомереният риск. Инвестициите в недвижими имоти могат да бъдат защитени и чрез диверсификация. Вместо всички средства да са вложени в един единствен имот, може да са инвестирани в няколко имота с фонд за недвижими имоти. Така че дори един имот да се представя лошо, това няма да унищожи цялостната възвръщаемост, защото ще представлява само малка част от общата инвестиция. За да се инвестира в недвижими имоти с минимален риск, задължително се ползва експертизата на посредническа агенция и опитни брокери-консултанти, които да споделят професионалнатите си компетенции с клиентите през целия процес на придобиване/продажба/ отдаване под наем . Така не само ще се намали риска, но ще бъде осигурена една наистина пасивна инвестиция.

В допълнение ще засегнем и още една полпулярна гледна точка, а именно твърдението, че колкото е по-голям е рискът, толкова по-голяма е печалбата. Това не винаги е вярно, особено що се касае до инвестиции в недвижимите имоти. Въпреки, че рискът може да се свърже с възможността за по-големи печалби, при недвижимото имущество външните фактори, неподлежащи на контрола на предприемачите, често изненадват неприятно играчите на пазара. Случва се инвестиции с по-големи рискове да доведат до незначителни печалби, а понякога и до загуби. В други случаи, добре обмислени и по-стабилни инвестиции, макар и в по-малък мащаб, носят по-устойчива и сигурна печалба в дългосрочен план.

В заключение на това обстойно разглеждане на потенциалните рискове, ĸoитo нe тpябвa дa бъдaт пoдцeнявaни, пoĸyпĸaтa нa жилищe в Бългapия в иcтopичecĸи плaн e дoĸaзaно пeчeлившa cдeлĸa. Цeнитe нa имoтитe y нac в мoмeнтa ca нa нaй-виcoĸoтo cи нивo в нoвaтa иcтopия нa cтpaнaтa, ĸoeтo нa пpaĸтиĸa oзнaчaвa, чe вceĸи, ĸyпил имoт дo мoмeнтa, e вeчe нa пeчaлбa. В този ред на мисли ще цитираме зам.-председателя на Националното сдружение "Недвижими имоти" - Ирена Перфанова, която на въпроса кога е най-удачно да се инвестира в недвижим имот съветва „Не чакайте да инвестирате, а инвестирайте сега и се пригответе да чакате“.